Росправомед

Бесплатная линия: 8 (800) 555-67-55 доб. 649

LOGO2

Пошаговая инструкция по выделению доли в квартире

5/5
Пошаговая инструкция по выделению доли в квартире

Определение индивидуальной части в жилом помещении с множественным владением дает возможность каждому владельцу распоряжаться своей частью недвижимости по собственному желанию. В материале мы объясним понятие доли в квартире, процесс ее натурального выделения и различия между долевым и совместным владением.

Часть квартиры: основные понятия

Часть квартиры представляет собой определенную долю жилого помещения, закрепленную за одним из владельцев на основании общей долевой собственности. Размер части может варьироваться – 1/2, 1/4, 1/20 или даже 17/48 и т.д. Разделение квартиры на части происходит в следующих ситуациях:

  1. при оформлении в собственность;
  2. при расторжении брака;
  3. при приобретении жилья с привлечением маткапитала;
  4. при достижении договоренности между владельцами;
  5. при получении наследства и др.

Владение долей в квартире не означает физическое обладание конкретным помещением – например, гостиной или спальней. Доля лишь определяет количество квадратных метров, принадлежащих человеку. Правила использования требуют согласования с другими собственниками.

При отсутствии договоренности решение принимает судебная инстанция – она устанавливает порядок эксплуатации жилого помещения (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Для получения права на конкретную часть (например, отдельную комнату) необходимо провести процедуру выделения доли.

Различие между совместным и долевым владением недвижимостью

Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ, когда один объект недвижимости находится во владении нескольких лиц одновременно, такое имущество признается общей собственностью. Законодательство выделяет следующие формы общего владения (п. 2 ст. 244 ГК РФ):

  1. Долевое владение – с установлением частей каждого собственника.
  2. Совместное владение – без разделения на части.

Ключевое отличие этих форм собственности заключается в том, что при совместном владении квартирой несколько лиц обладают равноценными правами и могут пользоваться помещениями по своему усмотрению – обычно при таком типе владения члены семьи предоставляют друг другу полную свободу в использовании жилья.

При долевом владении каждому члену семьи принадлежит определенная часть, и ее размер может влиять на условия проживания владельца в квартире.

При сохранении дружественных отношений, факт долевого владения не играет существенной роли – собственники совместно оплачивают коммунальные услуги и пользуются жильем независимо от размера принадлежащих им долей.

Процедура определения доли при совместном владении

При совместном владении размер части каждого собственника изначально не установлен. Для выделения индивидуальных долей необходимо определить право каждого владельца на конкретную площадь. Учитываются следующие обстоятельства:

При покупке жилья в браке супругам полагаются равные доли – по 1/2 каждому. При использовании материнского капитала учитываются интересы детей – им выделяются доли не меньше части, оплаченной государственными средствами.

Если один из супругов внес добрачное имущество, он вправе претендовать на увеличенную долю. Распределение долей возможно в любой пропорции, даже при приобретении жилья в браке – например, один супруг может получить 7/10, а второй – 3/10.

Причины выделения долей

Необходимость в выделении долей может возникнуть в следующих ситуациях:

  • когда собственник намерен самостоятельно распоряжаться своей частью – реализовать ее, сдать в аренду или использовать для проживания;
  • при возникновении разногласий по оплате коммунальных платежей;
  • при появлении иных конфликтов, мешающих комфортному проживанию всех владельцев.

Методы выделения долей в жилом помещении

При наличии совместной собственности существует возможность разделить ее на доли – после чего она трансформируется в долевую форму владения.

Реализовать выделение доли можно следующими способами:

  1. путем заключения соглашения о разделе;
  2. через оформление брачного договора;
  3. посредством судебного разбирательства.

Ситуации, исключающие выделение доли

Выделение доли допускается только при возможности полноценного использования выделенной части без ущемления прав соседей. Очевидно, что невозможно разделить однокомнатную квартиру – создать изолированные помещения в единственной комнате нереально.

Также выделение доли невозможно в случаях:

  1. если выделяемое помещение является проходным;
  2. если помещение не соответствует жилищным нормам;
  3. при наличии несогласованной перепланировки.

Возможности использования полученной доли

Владелец имеет право самостоятельно определять судьбу своей доли. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, он может:

  • продать долю;
  • передать в дар;
  • включить в завещание;
  • использовать как залог;
  • распорядиться иным законным способом.

Ограничения касаются только процедуры продажи – остальные операции можно совершать беспрепятственно.

Согласно ст. 250 ГК РФ существует преимущественное право покупки – владельцы остальных долей имеют первоочередное право на приобретение продаваемой части по установленной цене.

Для реализации доли с учетом данного правила собственнику требуется:

  1. установить стоимость продажи (важно: последующее снижение цены для сторонних покупателей недопустимо);
  2. направить письменное уведомление всем совладельцам о планируемой продаже с предложением выкупа по указанной стоимости;
  3. получить ответ от всех владельцев (или дождаться истечения 30-дневного периода с момента отправки уведомления).

Альтернативный вариант – организовать встречу всех владельцев для подписания нотариально заверенного отказа от приобретения доли по предложенной цене.

Некоторые владельцы пытаются обойти преимущественное право покупки через договор дарения. В такой ситуации риски несет покупатель – при выявлении факта притворной сделки договор аннулируется, а долю придется вернуть. Вопрос возврата уплаченных средств остается дискуссионным.

Пошаговое руководство по выделению доли из общей долевой собственности

Имущество в общей долевой собственности может быть разделено по взаимному согласию владельцев или через судебное решение при отсутствии договоренности (ст. 252 ГК РФ).

Процедура выделения доли по соглашению включает:

  1. Расчет размера выделяемой доли (методика описана выше).
  2. Информирование остальных собственников о намерении выделить долю.
  3. Составление соглашения о распределении долей.

Законодательство не регламентирует форму документа, допускается самостоятельное составление или использование типового образца. Обязательные элементы соглашения:

  • персональные данные всех владельцев;
  • дата и место составления;
  • точный адрес объекта недвижимости;
  • характеристики квартиры: метраж, этажность, количество помещений, балконов, мест общего пользования;
  • размер долей каждого владельца;
  • реквизиты правоустанавливающих документов; подписи участников соглашения.
  1. Регистрация соглашения в Росреестре (непосредственно или через МФЦ).

Исковое заявление о выделении доли в квартире

При невозможности достижения согласия необходимо обращение в суд. Для этого составляется исковое заявление, включающее:

  • название судебной инстанции;
  • информацию об истце: персональные данные, адрес проживания, контактный телефон;
  • описание обстоятельств, вызвавших необходимость судебного разбирательства;
  • данные документа, подтверждающего право истца на долю;
  • требование о выделении доли;
  • дату составления и подпись заявителя.

Выделенную по решению суда долю необходимо зарегистрировать в Росреестре (напрямую или через МФЦ).

Результаты процедуры выделения долей:

  • документальная фиксация размера выделенной доли;
  • при заявленном разделе в натуре – физическое выделение доли;
  • при технической невозможности выдела (например, в однокомнатной квартире) – денежная компенсация владельцу.

Инструкция по выделению доли из совместной собственности

В соответствии с п. 5 ст. 244 ГК РФ, совместная собственность может быть преобразована в долевую. Основанием служит соглашение участников или судебное решение при недостижении договоренности.

Порядок оформления соглашения и обращения в суд аналогичен описанному выше – процедура идентична выделению долей из долевой собственности.

Пошаговое руководство по выделению доли в натуре

Существует два варианта выделения доли в квартире:

  1. натуральный – владелец получает конкретную часть жилплощади, соответствующую его доле;
  2. денежный – собственнику выплачивается финансовая компенсация (применяется при желании владельца отказаться от недвижимости или технической невозможности натурального выдела).

Процедура натурального выделения включает:

  • Обращение в БТИ для оценки технической возможности выдела.
  • экспертиза по возможности обособления части жилплощади без ущемления прав других жильцов;
  • необходимость реконструкции оставшейся части помещения;
  • соотношение жилой и нежилой площади (санузел, кухня).
  1. Оформление соглашения о выделении долей (описано выше) или подача судебного иска.
  2. Регистрация документов в Росреестре.
Подходящий иск можно найти в сборнике исковых заявлений, а затем скачать его и при необходимости обратиться к дежурному юристу для адаптации документа под ваши обстоятельства.
Handsome elderly businessman in suit

Автор статьи: Григорьев Виктор Андреевич

Юрист со специализацией по гражданскому и семейному праву.

По любым возникшим вопросам, связанным с правовой стороной темы статьи, воспользуйтесь квалифицированной помощью дежурного юриста онлайн. Даже самые трудные вопросы не останутся без ответа.

Синий шаблон записи

РЕШИТЕ СВОИ ПРОБЛЕМЫ СЕГОДНЯ НЕ ВЫХОДЯ ИЗ ДОМА

300 РУБЛЕЙ  БЕСПЛАТНО

*До 10.02.2025

Опишите свою ситуацию и в течение 6 часов вы получите инструкцию к решению юридической проблемы от одного из наших 215 профессиональных юристов.

Как это работает?
Заполните форму