Покупка квартиры в ипотеку у родственников: юридические тонкости
Приобретение жилья на вторичном рынке в некоторых ситуациях может быть более выгодным, чем покупка новостройки. Тем не менее, подобные транзакции подвергаются более строгому надзору, в особенности когда участники сделки являются родственниками.
Допустимость приобретения жилой площади у члена семьи
Законодательство не содержит прямого запрета на проведение сделок с недвижимостью между близкими родственниками. Однако такие операции неизменно привлекают повышенное внимание контролирующих инстанций, включая Федеральную налоговую службу, Пенсионный фонд и органы опеки.
Финансовые организации также проявляют особую бдительность при кредитовании таких покупок. По этой причине кредитное учреждение может затребовать подтверждение наличия у продавца альтернативного жилья для проживания.
Позиция налоговой службы по родственным сделкам
Налоговое право оперирует термином «взаимозависимые лица» при совершении операций. При налогообложении сделок между такими лицами плательщик лишается права на налоговый вычет как по основной сумме приобретения, так и по процентам ипотечного кредита.
К взаимозависимым участникам гражданских сделок причисляются лица, связанные кровным родством или семейными узами: супруги, братья и сестры, родители с детьми, опекуны с подопечными, усыновители с приемными детьми. Предполагается возможность фиктивности подобных соглашений.
Например, при продаже квартиры между братом и сестрой по намеренно сниженной цене с целью минимизации налоговых отчислений. Также существует риск оформления фиктивной продажи без реального движения денежных средств.
Особенности сделок с участием несовершеннолетних
Гражданский кодекс накладывает прямой запрет на совершение возмездных операций с лицами, не достигшими 18 лет. Даже при возможности продажи принадлежащей ребенку недвижимости третьему лицу требуется предварительное разрешение органов опеки.
Органы опеки с большой осторожностью дают согласие на операции с недвижимостью несовершеннолетних. Продающей стороне необходимо представить убедительные доказательства того, что сделка отвечает интересам ребенка и не приведет к существенному уменьшению его имущества. Оптимальным вариантом считается сделка, улучшающая жилищные условия несовершеннолетнего.
Особенности сделок между супругами
Согласно семейному праву, имущество, приобретенное в браке, является общим. При желании одного супруга продать другому общую недвижимость требуется предварительный раздел совместно нажитого имущества. Это возможно сделать через нотариальное соглашение, судебное решение или брачный контракт.
Если квартира является личной собственностью одного из супругов, он может распоряжаться ею по своему усмотрению независимо от раздела имущества. Например, личным имуществом считается недвижимость, приобретенная до брака или полученная в дар или наследство во время брака.
Использование материнского капитала при ипотеке
При направлении материнского капитала на первоначальный взнос или погашение ипотечного долга риск мошенничества минимален.
Иная ситуация возникает при покупке без привлечения кредита с прямым перечислением маткапитала продавцу. В этом случае сделка между родственниками может вызвать тщательную проверку ПФР, поскольку такие схемы часто используются для обналичивания материнского капитала.
Подход банков к родственным сделкам
Каждый банк руководствуется как законодательством, так и внутренними правилами. Это позволяет кредитору минимизировать риски мошенничества. Отказ в ипотечном кредите на покупку жилья у родственников возможен при:
- заявленной цене существенно ниже рыночной;
- отсутствии доказательств наличия альтернативного жилья у продавца;
- расчетах наличными средствами.
В итоге следует отметить, что приобретение жилья в ипотеку у родственника допустимо. Однако необходимо заранее учесть все законодательные ограничения и требования для предотвращения нежелательных последствий.
Автор статьи: Вингерт Дмитрий Карлович
Юрист с опытом судебных разбирательств гражданского, трудового и уголовного права.
По любым возникшим вопросам, связанным с правовой стороной темы статьи, воспользуйтесь квалифицированной помощью дежурного юриста онлайн. Даже самые трудные вопросы не останутся без ответа.
РЕШИТЕ СВОИ ПРОБЛЕМЫ СЕГОДНЯ НЕ ВЫХОДЯ ИЗ ДОМА
300 РУБЛЕЙ БЕСПЛАТНО
*До 16.01.2025
Опишите свою ситуацию и в течение 6 часов вы получите инструкцию к решению юридической проблемы от одного из наших 215 профессиональных юристов.
- Опишите свою ситуацию, можно вкратце, и нажмите кнопку "Задать вопрос".
- На следующем шаге укажите Ваше Имя, Телефон и Регион, в котором вы находитесь.
- Нажмите "Готово", чтобы передать свой вопрос нашим специалистам.
- Опытный юрист бесплатно изучит Вашу ситуацию, подготовит решение и перезвонит вам через несколько минут.