Что делать, когда собственника жилья не пускают в его квартиру
При ограничении доступа владельца в его жилье требуется немедленное реагирование. Законный хозяин может защитить свои интересы через правовые механизмы. Оперативное принятие необходимых шагов поможет уменьшить материальные потери и предотвратить эскалацию спора.
Незаконное завладение жильем
После внедрения единой базы учета прав на объекты недвижимости случаи прямого захвата жилых помещений значительно сократились. При обнаружении в квартире посторонних лиц следует немедленно обратиться в правоохранительные органы. Сотрудники полиции обеспечат доступ в помещение и помогут удалить нарушителей. Подобные деяния квалифицируются по статье 139 Уголовного кодекса РФ.
Мера ответственности определяется характером правонарушения. За самовольное проникновение в отсутствие жильца предусмотрен денежный штраф до 40 тысяч рублей, удержание четвертой части дохода за квартал, принудительные работы до 360 часов, год исправительных работ или арест на 3 месяца. За вторжение с применением силы, угрожающего поведения или совершенное несколькими лицами предусмотрено более строгое наказание.
Владельцу достаточно подать заявление в органы внутренних дел. Дальнейшее производство ведут следственные органы. В ходе уголовного разбирательства возможно предъявление требований о возмещении материального и морального ущерба (статья 44 УПК РФ).
Проблемные жильцы Ситуация усложняется, когда препятствия чинят зарегистрированные в квартире лица или арендаторы. В данном случае речь о захвате недвижимости не идет. Правом использования помещения обладают все участники спора. Обращение в полицию не решит проблему. Для попадания в квартиру собственнику потребуется постоянная помощь правоохранителей.
В подобных обстоятельствах необходимо сосредоточиться на прекращении права пользования жильем конфликтующей стороной.
Порядок действий для нанимателя жилья
Жилые помещения предоставляются во временное использование за плату согласно договорам коммерческого или социального найма (ст. 671 ГК РФ). Владелец не имеет права прекратить арендные отношения без веских причин. Удаление арендаторов допускается только по завершении договорного срока (максимум 5 лет). Досрочное прекращение контракта возможно при нарушении его условий.
Перечень оснований содержится в ст. 687 Кодекса. К ним относятся неуплата арендных платежей, накопление долгов за коммунальные услуги, порча имущества, регулярные нарушения прав соседей. Однако недопуск собственника в помещение не является нарушением. После подписания договора найма посещение квартиры владельцем возможно только при согласии арендатора. Частота таких проверок может быть установлена договором.
Прекращение договорных отношений осуществляется через суд. При удовлетворении требований истца, недобросовестные съемщики подлежат выселению. Данную процедуру обеспечивают судебные приставы-исполнители (ст.107 закона 229-ФЗ от 02.10.2007 года).
Порядок действий для жильцов
Процедура снятия с регистрации проживающих лиц регламентирована п. 31 постановления правительства № 713. Тем не менее, при возникновении спорной ситуации судебное разбирательство неизбежно. В частности, требование о снятии с регистрационного учета вправе предъявить приобретатель недвижимости (ст. 292 ГК РФ). Детальное разъяснение этой процедуры представлено в определении Верховного суда РФ № 58-КГ17-6.
Также существует возможность выселения бывших членов семейного круга. Прекращение права проживания в таких случаях регулируется ст.31 Жилищного кодекса РФ. Важно отметить, что данный статус не распространяется на прямых родственников — родителей, детей, родных братьев и сестер. Данное положение применяется в основном к бывшим супругам.
Дополнительным поводом для аннулирования регистрации служит несоблюдение правил проживания. Для этого следует представить свидетельства повреждения жилого помещения или подтвердить другие нарушения со стороны жильца.
Блокирование доступа к жилью существенно нарушает законные интересы владельца и остальных проживающих (ст. 209 ГК РФ). Это обстоятельство также может служить основанием для принудительного снятия с регистрации. В судебном процессе необходимо подтвердить факт ограничения доступа. В качестве доказательств могут использоваться материалы участкового и свидетельские показания.
Как доказать свою правоту
Бремя доказывания недобросовестного поведения арендаторов и жильцов возлагается на заявителя. Простых словесных обвинений окажется недостаточным.
Отдельного рассмотрения требует ситуация предоставления жилья в пользование посторонним одним из владельцев. При отсутствии согласования с прочими собственниками такой договор может быть оспорен.
Для этого необходимо обратиться в суд с иском на основании ст.246 ГК РФ (правовая позиция ВС РФ по делу А40-257961/2018). Только после этого появится возможность выселить арендаторов.
Конфликты между владельцами
Данная категория споров представляет наибольшую юридическую сложность. Одно жилое помещение может находиться в собственности разных лиц. Законодательство РФ определяет два варианта (ст. 244 ГК РФ): совместное и долевое владение.
В любом из вариантов совладельцы имеют право использовать и распоряжаться имуществом. Это должно происходить при взаимном согласии. Если достичь компромисса по вопросам проживания невозможно, решение принимает суд. При этом судебные инстанции не всегда поддерживают требования о вселении. Часто предлагается денежная компенсация как альтернатива.
Периодические выплаты за отсутствие возможности использовать помещение устанавливаются при следующих обстоятельствах:
- параметры жилья исключают возможность физического разделения;
- доля заявителя незначительна;
- совместное проживание конфликтующих лиц нарушает права других (например, несовершеннолетних).
Перечень причин для назначения компенсации судами не является исчерпывающим. Показательным примером служит определение ВС Ханты-Мансийского округа по делу № 33-649/2015.
Истребование имущества
Согласно статье 301 ГК РФ владелец может требовать возврата имущества, удерживаемого другими лицами незаконно. Механизм применения этой нормы разъяснен в совместном постановлении ВС и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 года. Однако вопрос остается неоднозначным.
Формально собственники могут истребовать недвижимость даже у добросовестных приобретателей. Однако положения ст. 302 ГК РФ значительно затрудняют процесс доказывания. Физическая утрата или хищение недвижимого имущества невозможны.
Единственным основанием для истребования становится принудительное лишение владения. Необходимость подтверждения этого обстоятельства ограничивает применение данного механизма в спорах с зарегистрированными жильцами или арендаторами.
При истребовании помещения у добросовестного приобретателя собственник обязан возместить стоимость произведенных неотделимых улучшений. Это требование основано на ст. 303 ГК РФ.
В завершение стоит упомянуть еще один правовой инструмент. Законный владелец может подать в суд заявление об установлении запрета. Негаторный иск базируется на ст. 304 ГК РФ. Результатом становится обязательное предписание. Ответчик должен прекратить определенные действия. Нарушение запрета влечет денежные взыскания.
Автор статьи: Григорьев Виктор Андреевич
Юрист со специализацией по гражданскому и семейному праву.
По любым возникшим вопросам, связанным с правовой стороной темы статьи, воспользуйтесь квалифицированной помощью дежурного юриста онлайн. Даже самые трудные вопросы не останутся без ответа.
РЕШИТЕ СВОИ ПРОБЛЕМЫ СЕГОДНЯ НЕ ВЫХОДЯ ИЗ ДОМА
300 РУБЛЕЙ БЕСПЛАТНО
*До 16.01.2025
Опишите свою ситуацию и в течение 6 часов вы получите инструкцию к решению юридической проблемы от одного из наших 215 профессиональных юристов.
- Опишите свою ситуацию, можно вкратце, и нажмите кнопку "Задать вопрос".
- На следующем шаге укажите Ваше Имя, Телефон и Регион, в котором вы находитесь.
- Нажмите "Готово", чтобы передать свой вопрос нашим специалистам.
- Опытный юрист бесплатно изучит Вашу ситуацию, подготовит решение и перезвонит вам через несколько минут.