Как купить залоговую квартиру
В последние годы на рынке недвижимости наблюдается всплеск спроса на залоговые квартиры. Поэтому сегодня многих интересует как купить залоговую квартиру, почему спрос на этот вид недвижимости высок, как оформляется покупка ипотечных квартир и насколько высок риск покупки жилья с обременением?
Что такое ипотечная квартира?
Ипотечная квартира — это ипотека банка-кредитора на жилую недвижимость, например, ипотека или другой кредитный продукт, где заемщик взял недвижимость в качестве залога.
Если заемщик нарушает условия кредитного договора о внесении платежей в течение определенного срока, то банк передает заложенное имущество в свою собственность и продает его с аукциона для взыскания долга (статья 334 Гражданского кодекса РФ, согласно статьям 37 и 50 «Закона об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Такая система позволяет приобретать заложенные квартиры у банков на взаимовыгодных условиях. Основными причинами продажи заложенной квартиры обычно являются невозможность погашения ипотеки или вложение вырученных от продажи средств в другую недвижимость (например, в случае «долгостроя»).
Внесудебное урегулирование спора с банком
Выходом из сложной ситуации между заемщиком и банком является внесудебное урегулирование спора и продажа жилой недвижимости по обоюдному согласию. Те, кто стремится приобрести ипотеку с банковской гарантией, рискуют потерять не только купленное жилье, но и инвестиционный капитал вместе с хорошими преимуществами (как правило, квартира в новостройке в хорошем техническом состоянии и оценена по сертификационным документам и страховой компанией).
В этом случае продавец может получить вклады от нескольких разных людей. Хотя многие агенты по недвижимости считают сделку с залоговой недвижимостью совершенно особенной, это не повод отказываться от мечты приобрести жилье со скидкой.
Рассмотрите некоторые варианты покупки недвижимости, на которую обращено взыскание.
Покупка ипотечной квартиры непосредственно у должника
Для продажи заложенной квартиры — частного жилья — требуется разрешительное письмо от кредитного учреждения. Ипотечная компания соглашается на сделку в принципе, чтобы избежать длительных судебных разбирательств.
Главной особенностью таких сделок является то, что право собственности на квартиру оформляется в виде залога, который новый владелец должен снять.
Приобретение заложенной квартиры путем переуступки кредита
На рынке существуют схемы, при которых заложенная недвижимость продается новому владельцу, т.е. проводится переуступка долга. В этом случае банк учитывает платежеспособность нового заемщика в каждом конкретном случае, и, если банковское учреждение одобряет его, кредитный договор переоформляется на покупателя ипотечной квартиры.
Сумма, которую первоначальный заемщик задолжал банку, возвращается последнему новым кредитором.
Как купить заложенную квартиру у банка?
При определенных схемах можно купить квартиру у банка, но главным преимуществом этого, несомненно, является то, что цена на жилую недвижимость занижена, так как залоговое имущество, которое принадлежит банку на момент продажи, должно быть реализовано как можно быстрее.
Как правило, стоимость заложенной квартиры уменьшается со временем ее продажи, и суд имеет право определить скидку в размере 5-10% от рыночной стоимости квартиры. Алгоритм проведения сделки по покупке или продаже квартиры у банка напрямую зависит от способа приобретения выбранной недвижимости:
Покупатель передает задаток продавцу реализуемой квартиры. Основным преимуществом этой процедуры является то, что имущество не находится под залогом. Недостатками этой процедуры являются длительное оформление документов и риск возврата задатка в судебном порядке, если продавец не согласится на сделку.
Если покупатель готов приобрести квартиру в ипотеку. В этом случае покупатель приобретает недвижимость после погашения ипотеки, а затем сам снимает обременение. Финансовое положение продавца значительно более надежно. Недостатки этой сделки больше волнуют покупателя: требуется больше времени для освобождения закладной на недвижимость, а условия и процентные ставки для дополнительного финансирования могут быть выше.
Купить заложенную квартиру у банка с помощью аккредитива или банковской ячейки. Процесс представляет собой двухэтапную сделку, при которой часть кредита выплачивается банку для погашения остатка кредита, а другая часть идет продавцу жилой недвижимости. Покупатель квартиры открывает два счета или закладывает средства в две банковские ячейки и передает заложенные деньги по назначению после того, как квартира будет зарегистрирована государством как частная собственность.
Одним словом, такая процедура купли-продажи квартиры под залог является безопасной как для продавца, так и для покупателя, поскольку обременение снимается и и одновременно с этим квартира переходит в частную собственность. Единственным недостатком этого способа покупки заложенной квартиры у банка является риск банкротства кредитной организации.
Документы, необходимые для приобретения заложенной недвижимости
Согласно действующему законодательству, перечень документов, необходимых для приобретения залоговой квартиры, следующий:
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, включающая информацию о залоге и залогодержателе (банке).
- Оригинал и ксерокопия технического паспорта квартиры.
- Ипотечный договор продавца.
- Закладной документ на квартиру.
- Банковские документы, подтверждающие транзакцию.
- Договор купли-продажи квартиры.
- Документы, подтверждающие остаток задолженности должника перед банковским учреждением.
Каковы риски покупки заложенной недвижимости у банка?
Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, не только дает дополнительные преимущества в виде более низкой стоимости жилья, но и влечет за собой новые риски.
Таким образом, несмотря на то, что сделки с участием банковских учреждений считаются наиболее безопасными, продавец квартиры может оспорить решение суда по любым основаниям (например, условия сделки невыгодны, требования завышены), а покупатель может вернуть задаток только через суд.
В таких случаях целесообразно заключить предварительное соглашение с продавцом недвижимости. В этом предварительном договоре обязательно должен быть пункт о том, что к покупателю не будет претензий со стороны предыдущего владельца и его семьи.
При покупке обеспеченной квартиры на аукционе также существуют определенные риски. Бывший владелец недвижимости может подать иск против банковского учреждения, в частности, за несоблюдение условий предоставления квартиры против параметров, оговоренных в договоре купли-продажи.
Это может произойти автоматически, поскольку, согласно действующему законодательству, дети после рождения регистрируются на мать, а продавец не проинформировал об этом покупателя.
Преимущества продажи заложенной недвижимости через банк
Объективно говоря, продажа заложенной недвижимости через банк является выгодным предприятием как для продавца, так и для покупателя:
- Во-первых, продавец, банк, получает средства для дальнейшего использования в различных финансовых операциях в рамках своей основной деятельности.
- Во-вторых, бывший владелец освобождается от бремени долгов и может стать финансово независимым.
- В-третьих, покупатель квартиры становится новым заемщиком банка и приобретает квартиру на льготных условиях.
Самое главное при покупке квартиры, находящейся в залоге – это учесть все возможные риски.
Автор статьи: Самойлова Татьяна Андреевна
Финансовый аналитик со специализацией по оценке кредитных рисков.
По любым возникшим вопросам, связанным с правовой стороной темы статьи, воспользуйтесь квалифицированной помощью дежурного юриста онлайн. Даже самые трудные вопросы не останутся без ответа.
РЕШИТЕ СВОИ ПРОБЛЕМЫ СЕГОДНЯ НЕ ВЫХОДЯ ИЗ ДОМА
300 РУБЛЕЙ БЕСПЛАТНО
*До 27.04.2024
Опишите свою ситуацию и в течение 6 часов вы получите инструкцию к решению юридической проблемы от одного из наших 215 профессиональных юристов.
- Опишите свою ситуацию, можно вкратце, и нажмите кнопку "Задать вопрос".
- На следующем шаге укажите Ваше Имя, Телефон и Регион, в котором вы находитесь.
- Нажмите "Готово", чтобы передать свой вопрос нашим специалистам.
- Опытный юрист бесплатно изучит Вашу ситуацию, подготовит решение и перезвонит вам через несколько минут.