Перевод жилого помещения в нежилое
Как осуществить перевод жилого помещения в нежилое? В каких случаях можно получить отказ? Как закон регулирует процедуру перевода жилого помещения в нежилое? Сегодня разберем ответы на эти вопросы.
Причины перевода жилого помещения в нежилое
Необходимость перевода жилого помещения в нежилое возникает по разным причинам, в частности, в коммерческих целях или в связи с осознанием того, что жилое помещение не пригодно для проживания (Постановление № 47 от января 2006 года).
Процедура перевода регулируется главой 3 Жилищного кодекса РФ и другими актами РФ о градостроительстве.
Следует отметить, что перевод из жилого в нежилое помещение подразумевает изменение статуса и правового режима, что также меняет порядок пользования этими помещениями.
Документы для перевода жилого помещения в нежилое
Для перевода жилой квартиры в нежилое помещение необходимо сначала собрать пакет документов, в перечень которых входят:
- Документы, подтверждающие личность заявителя.
- Нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (например, свидетельства о праве собственности, судебные решения и т.д.).
- Технический паспорт помещения и чертежи всех этажей здания, полученные из БТИ.
- План реконструкции помещения, переводимого в нежилое. Этот документ необходим, если нежилые помещения будут в дальнейшем реорганизованы и перепрофилированы для коммерческого использования.
- Нотариально заверенное согласие всех собственников жилого объекта относительно изменения статуса и назначения, с официальным письменным согласием одному из собственников на процедуру передачи.
- Нотариально заверенная доверенность (требуется в случае оформления другим лицом).
- Оригиналы и нотариально заверенные копии учредительных документов (требуется, если помещение принадлежит юридическому лицу).
- Выписка из домовой книги, подтверждающая, что в квартире, переводимой в нежилое помещение, никто не зарегистрирован.
Процесс перевода жилой недвижимости в нежилую
Процесс перевода жилой недвижимости в нежилую состоит из трех этапов:
- Подготовка и подача заявления в уполномоченный орган.
- Перестройка, переоборудование или перепланировка с согласия соответствующих органов власти.
- Оформление права собственности на недвижимость, выведенную из жилого фонда.
Собранный пакет документов и бланк заявления (образцы можно получить в соответствующих органах) подаются в многофункциональный центр или районную администрацию по месту нахождения объекта жилой недвижимости.
Условия перевода жилого помещения в нежилое использование
Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает ряд условий для проведения данной процедуры. Кроме того, Жилищный кодекс РФ предусматривает ограничения на изменение правового режима и назначения жилого помещения:
- Квартиры, подлежащие переводу в нежилой фонд, должны располагаться на первом, втором или третьем этаже только в том случае, если под ними находится нежилая недвижимость.
- Перевести из жилого в нежилое можно только всю квартиру, а не часть ее или только одну комнату.
- Переоборудуемое помещение должно иметь отдельный вход или должна быть техническая возможность обеспечить независимый свободный доступ в будущем.
- Жилые здания, переоборудованные в нежилые, не должны находиться под арестом или другими обременениями, такими как кредитные договоры или ипотека. Эксплуатация этого имущества возможна только после прекращения залога.
- Квартиры, выводимые из жилого фонда, должны быть не аварийными, не нуждающимися в капитальном ремонте и не подлежащими сносу или полной перестройке.
- Не допускается несанкционированная перепланировка жилых квартир, которые планируется перевести в нежилой фонд.
- Если жилое помещение планируется перевести в нежилое, необходимо получить разрешение соответствующих органов, например, Комиссии по охране культурных и исторических памятников, если объект находится в здании, представляющем культурную или историческую ценность, или зарегистрирован в Штабе гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. Также обратите внимание, что в этом случае оценка специалиста может увеличить стоимость недвижимости.
- Перевод квартир в нежилые помещения для коммерческих целей невозможен, если эти помещения не подключены к основным инженерным и коммуникационным системам.
- В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, жилые помещения не могут быть переведены в нежилые, если будущее использование коммерческих помещений не соответствует допустимым нормам зонирования.
- Не допускается перевод жилого здания в нежилое, если это наемное здание социального назначения (Федеральный закон N 217-ФЗ от 21 июля 2014 года, часть 22, раздел 3.1.).
От чего зависит решение о переводе жилого помещения в нежилое?
Решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается межведомственной комиссией, созданной в каждом муниципалитете. Это решение зависит от наличия заключения УФМС, Роспотребнадзора, пожарной инспекции, СЭС, управляющих компаний, выписок положительных решений общего собрания собственников квартир, заключений Агентства по охране памятников и архитектуры о возможности переустройства и перепланировки объектов культурного наследия.
Срок рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое составляет 45 дней с момента подачи всех документов. Компетентные органы не имеют права требовать от заявителя дополнительные документы, не входящие в перечень, установленный Жилищным кодексом Российской Федерации.
Заявителю должна быть выдана расписка о принятии документов на рассмотрение. В течение трех рабочих дней с момента принятия решения о переводе из жилого помещения в нежилое помещение или мотивированного отказа в переводе компетентный орган должен направить письменный протокол заявителю и собственникам помещений, прилегающих к переводимому помещению.
Согласие владельцев других квартир
Согласно статье 23 Жилищного кодекса РФ, отсутствие согласия других собственников квартир на перевод жилого помещения в коммерческое нежилое помещение не является основанием для отказа в получении такого разрешения.
Однако часто это является причиной отрицательного решения властей. Для того, чтобы в переводе жилого помещения в нежилое не было отказано, если действие затрагивает общее имущество собственников квартир жилого комплекса (лестницы, подвалы, технические этажи, лифты и другое имущество, предназначенное для обслуживания нескольких владельцев в здании), пакет документов должен сопровождаться согласием владельцев.
Для получения такого согласия заинтересованные лица могут обратиться в орган управления ТСЖ и подать заявление о включении вопроса о переводе жилой недвижимости в нежилую в повестку дня собрания всех членов ТСЖ.
В этом случае голосование проводится большинством голосов присутствующих. Если в кондоминиуме не создано ТСЖ, заинтересованные стороны должны взять на себя инициативу по созданию общественной ассоциации.
В каких случаях отказывают в переводе жилого помещения в нежилое?
Основные причины отказа в переводе жилой квартиры в нежилое помещение могут быть следующими:
- Представление не полного комплекта документов.
- Проект переоборудования/перепланировки не соответствует строительным, санитарным, экологическим и противопожарным нормам.
- Отсутствие согласия других собственников жилых помещений на перевод в нежилое.
- Согласие владельцев кондоминиума на коммерческое использование объекта недвижимости не может быть получено.
- Несоответствие объекта недвижимости приемлемым критериям для присвоения статуса нежилого помещения.
Кроме того, изменения в статью 24.1 Жилищного кодекса РФ предусматривают, что основанием для отказа в переводе жилого недвижимого имущества в нежилое является непредставление заявителем документов в течение 15 дней со дня получения уведомления о необходимости их представления.
Отказ должен быть оформлен в письменном виде и направлен заявителю в течение трех рабочих дней после принятия отрицательного решения. Заявитель может обжаловать решение в суде.
Финансовые затраты на перевод жилых помещений в нежилые
Перевод из жилой недвижимости в нежилую рассчитывается в каждом конкретном случае с учетом оценочной стоимости недвижимости.
Ряд ключевых статей расходов:
- Разница в стоимости нежилых помещений по расчету БТИ.
- Оплата услуг БТИ, справки о разнице в стоимости до и после перевода из жилого в нежилое недвижимого имущества, а также услуг по составлению технического паспорта на помещение.
- Нотариальные расходы за оформление доверенности и заверение копии свидетельства о праве собственности на жилую квартиру.
- Уплата государственной пошлины за государственную регистрацию нежилой недвижимости.
- Оплата услуг сторонних организаций, предоставляющих проекты по реорганизации и перепланировке нежилой недвижимости.
Регистрация прав собственности нежилого помещения
В результате всей процедуры перевода жилой недвижимости в нежилую право собственности на коммерческую недвижимость регистрируется государством. Право собственности регистрируется в управлении Росреестра, при этом должны быть представлены следующие документы:
- Паспорт и копия паспорта владельца.
- Оригинал и копия учредительного документа — если владелец является юридическим лицом.
- Оригинал и копия доверенности — если регистрацию осуществляет уполномоченное лицо.
- Свидетельство о праве собственности на помещение.
- Договоры, на которых основано право собственности (например, договор купли-продажи, наследование, дарение и т.д.).
- Кадастровый паспорт на помещение.
- Оригиналы и копии актов приемочных комиссий.
- Квитанция об уплате госпошлины в установленном размере.
Автор статьи: Ташимов Артур Борисович
Юрист по арбитражным делам в материальном и процессуальном праве.
По любым возникшим вопросам, связанным с правовой стороной темы статьи, воспользуйтесь квалифицированной помощью дежурного юриста онлайн. Даже самые трудные вопросы не останутся без ответа.
РЕШИТЕ СВОИ ПРОБЛЕМЫ СЕГОДНЯ НЕ ВЫХОДЯ ИЗ ДОМА
300 РУБЛЕЙ БЕСПЛАТНО
*До 30.03.2023
Опишите свою ситуацию и в течение 6 часов вы получите инструкцию к решению юридической проблемы от одного из наших 215 профессиональных юристов.
- Опишите свою ситуацию, можно вкратце, и нажмите кнопку "Задать вопрос".
- На следующем шаге укажите Ваше Имя, Телефон и Регион, в котором вы находитесь.
- Нажмите "Готово", чтобы передать свой вопрос нашим специалистам.
- Опытный юрист бесплатно изучит Вашу ситуацию, подготовит решение и перезвонит вам через несколько минут.