Продажа ипотечной квартиры
Возможна ли продажа ипотечной квартиры, без нарушения закона? Нужно ли согласие банка на сделку, если квартира заложена? Моно ли заменить залог другим имуществом? Сегодня рассмотрим продажу ипотечной квартиры и ответим на эти и другие вопросы.
Причины продажи ипотечной квартиры
В связи с жесткими сроками ипотеки, достигающими 30 лет, все чаще возникает необходимость в продаже квартир, приобретенных с помощью ипотеки.
Причины этого могут быть разными. Некоторые из них могут быть очевидными, например, владелец ипотечного кредита хочет получить больше места, другие могут быть более личными, например, раздел кредитных активов после развода.
Или, например, инвестор, участвовавший в проекте с самого начала строительства и получивший достаточную прибыль, может продать заложенную квартиру. Или у члена семьи появился новый ребенок, и ему нужно больше жилплощади. Или же доход взявшего ипотеку увеличивается, и его желание улучшить жилищные условия становится непреодолимым.
Юридические вопросы, связанные с ипотекой
Получить ипотечный кредит не так уж сложно, главное — иметь стабильный доход и необходимые документы. Однако в результате ипотечного договора имущество заемщика предлагается банку в качестве залога, и на операции с этим имуществом накладываются различные ограничения.
Это означает, что имущество не может быть продано, передано третьему лицу, подарено, законтрактовано для изменения использования, перепланировано, сдано в аренду или быть использовано иным образом.
Только при фактическом выполнении обязательств по кредиту можно снять ограничения с квартиры. Все сделки, связанные с регистрацией залога, должны осуществляться у нотариуса, и нотариус обязательно регистрирует залог в Реестре запрещений передач недвижимого имущества и арестов.
Это означает, что если вы попытаетесь зарегистрировать продажу квартиры, будет сделан запрос в этот реестр и мошенничество будет обнаружено. В таких случаях возникает вопрос, как продать заложенную квартиру, если кредит еще не погашен?
Вариант №1 - Прямая продажа заложенных квартир
Лучший способ продать заложенную недвижимость – это с согласия банка. Для этого вам необходимо обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, и сообщить им о своем намерении продать квартиру.
Если банк согласится, заемщику придется найти покупателя на недвижимость, а расчеты будут производиться через специализированный договор эксперт-сейфинга, а не через новый кредитный договор.
Что происходит? Стороны при покупке квартиры берут в банке депозитную ячейку и вносят туда сумму задатка. Точные условия сделки, по которым продавец может получить доступ к средствам, прописываются в договоре эксперт-сейфинга:
- Время заключения сделки с недвижимостью.
- Момент, когда квартира выведена из залога.
- Условия, при которых ипотека погашается деньгами, внесенными в ячейку.
После того, как покупатель поместил оговоренную сумму в банковскую ячейку, банковская организация направляет нотариусу заявление об освобождении квартиры. Покупатель и продавец совершают сделку купли-продажи, после чего заемщик забирает средства из банковской ячейки и погашает кредит.
Недостатки продажи ипотечной недвижимости
- На заложенную недвижимость очень трудно найти покупателя. Как правило, покупатели, которые могут приобрести квартиру на собственные деньги, предпочитают вариант свободной продажи.
- Ипотечные продажи являются более сложными, чем традиционные сделки, и требуют более полной документации.
- Это неоправданный риск для покупателя, который соглашается дать продавцу аванс по предварительному договору. Это означает, что деньги могут быть выданы немедленно, ипотека погашена, после чего банк может подать заявление о погашении ипотеки и затем заключить соглашение о продаже квартиры на обычных условиях.
Вариант №2 - Переуступка долга
Как и в предыдущем варианте, для передачи закладной при ее продаже требуется согласие банка. Однако этот метод позволяет найти радикальное решение: продать имущество без залога и рассчитаться с банком. Как это работает:
- Покупатель закладывает недвижимость банку, который рассматривает заявку на общих условиях в соответствии со своими правилами.
- Если заявка будет одобрена:
- Покупатель берет кредит, равный долгу продавца — долг заемщика погашается полностью, а продавец получает от покупателя остаток стоимости квартиры наличными.
- Покупатель берет кредит на сумму меньшую, чем долг продавца — долг заемщика перед банком погашается наличными из выданного кредита в пределах суммы недостающего долга.
- Покупатель берет кредит на сумму, превышающую сумму задолженности продавца — долг заемщика перед банком погашается полностью, а оставшаяся сумма передается банком продавцу наличными.
- Продавец обращается в банк с просьбой о замене залогодержателя и досрочном погашении ипотеки.
- Банк закрывает кредит продавца и заключает новый договор или дополнительное соглашение о смене залогодержателя с заемщиком-покупателем.
Вариант №3 - Обмен заложенного имущества
Этот вариант лучше всего подходит для тех, кто решил купить новую квартиру взамен квартиры, приобретенной с помощью ипотечного кредита. Банк может согласиться на замену залога — арест со старой квартиры снимается, а новый объект принимается в обеспечение долга.
Замена залога осуществляется в соответствии с положениями статьи 345 Гражданского кодекса РФ.
Особенности замены ипотечной квартиры
- Как правило, банки могут разрешить замену залога не раньше 2-3 лет после успешной оплаты ипотеки по старой квартире.
- Рыночная стоимость новой недвижимости должна на 20-30% превышать остаток непогашенного кредита плюс начисленные проценты.
- Кредитная организация имеет право убедиться, что новая собственность является законной.
- Если обе стороны согласны на сделку, необходимо составить два документа: договор о передаче новой недвижимости банку и договор об обмене (продаже) квартиры.
- Регистрация права собственности на квартиру за владельцем происходит одновременно со снятием обременения со старой квартиры и созданием залога для новой квартиры.
- Процесс продажи с обменом объекта является самым длительным и может занять до трех месяцев.
Автор статьи: Ташимов Артур Борисович
Юрист по арбитражным делам в материальном и процессуальном праве.
По любым возникшим вопросам, связанным с правовой стороной темы статьи, воспользуйтесь квалифицированной помощью дежурного юриста онлайн. Даже самые трудные вопросы не останутся без ответа.
РЕШИТЕ СВОИ ПРОБЛЕМЫ СЕГОДНЯ НЕ ВЫХОДЯ ИЗ ДОМА
300 РУБЛЕЙ БЕСПЛАТНО
*До 19.04.2024
Опишите свою ситуацию и в течение 6 часов вы получите инструкцию к решению юридической проблемы от одного из наших 215 профессиональных юристов.
- Опишите свою ситуацию, можно вкратце, и нажмите кнопку "Задать вопрос".
- На следующем шаге укажите Ваше Имя, Телефон и Регион, в котором вы находитесь.
- Нажмите "Готово", чтобы передать свой вопрос нашим специалистам.
- Опытный юрист бесплатно изучит Вашу ситуацию, подготовит решение и перезвонит вам через несколько минут.